转型升级大家谈②| 我对如何盘活现有实物资产的点滴思考

2019-03-04 08:46 来源:湘潭产业集团 作者:彭程编辑:邓敏 [评论][投诉][发帖][投稿]

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今年是集团转型升级实现高质量发展的关键之年。年初,市委经济工作会议明确,2019年全市所有平台公司要全部退出平台。集团2019年务虚会确定,今年产业集团将重点从思想观念、发展模式、体制机制、业务平台、产品服务、管理方式、企业文化、队伍建设等八个方面进行转变;实现“以地生财”“上市生财”“资源生财”的经营思路,以资本为纽带,激活所有积极要素;强化管理,坚定不移地走做强、做优资产的转型升级高质量发展之路。

从即日起,我们将开辟“转型升级大家谈”专栏,诚邀集团各位同事为集团发展想点子、出主意、献良策,为产业集团做大做强作贡献。

目前集团正面临防控化解债务风险,在企业逐渐转型升级的形势下,国资公司作为湘潭产业集团的全资子公司,能为集团做什么?怎样做才能效益最大化地盘活资产,并寻找出路平稳化解债务风险,顺利转型?

到目前为止,集团所辖国资公司已陆续收储了四十余家改制企业资产,其特点是点多、面广、零散、建筑老旧、资产良莠不齐。随着资产注入项目的推进,体量也将越发庞大。俗话讲“人无远虑,必有近忧”,若公司还停留在以收取租金度日的状态下,那么与以前的改制企业又有什么区别呢?长此以往,关闭破产或被其他机构吞并、取代将成为定局。我认为,公司发展的重点是围绕如何有效盘活资产制定一条清晰、长远的战略发展思路。

充分发挥发债、融资功能

首先国资公司(含振湘、国改)作为集团发债和融资的平台,现阶段要继续抓好政府和事改企单位的经营性资产注入与账外资产进仓过户的工作,充分发挥资产的融资功能。

盘活存量资产,让“死土”变“活钱” 

1.在风险可控的情况下,举全司之力加快推进“五菱”地块项目的运作进程,充分利用改制资产的政策争取土地收益金的85%的还返,并以快进快出的经营模式,缩短资金占用周期。

2.摸清资产情况,根据政府的相关政策适时处置部分土地、房产,套现。

3. 目前湘潭市区内可用于开发的、成片的土地资源非常匮乏,而我司则拥有一定独天得厚的条件,可协调规划部门整合几处位置较佳、现阶段利用率不充分的资产(譬如:位于河西范围内的劳保仓库、百贸仓库、糖酒大楼、化工轻工大楼;位于河东范围内的岳塘煤栈、板塘煤栈、下副宿舍区、下百宿舍区、吉安路8号糖酒副食仓库地块等)。利用集团的项目建设资质和国改投公司的政策优势,合作或独立尝试房地产开发项目,打造位置佳、小而精、现代气息浓厚的商业、居住网点。在利润丰厚的房产开发项目中运用公司在市区内的资源优势打造经典品牌,抢夺一块丰厚的蛋糕,逐步做大做强,为产业集团的蓬勃发展增添一臂之力。

解决公房私住问题,甩掉历史包袱

国资公司相当体量的资产中因为原企业改制不彻底,造成单位自管产公房住户有近500户之多,安全隐患多,管理难度大,公司已就此情况以集团名义向市国资委、市政府改制办递交报告,寻求解决办法,并请求返还剩余改制资金用于腾退、整合该类住户。同时,建议公司也从自身想办法,探求解决方案。

1.对接政府、房改部门,规范成套房屋产权,以优惠价格出让给现有住户。

2.协调原改制企业行办,返还预留的住户腾退资金,并协助我方腾退部分住户。

3.清理出大面积的单身宿舍或办公场地,安置一批确因家庭条件困难,无钱买房的弱势住户(譬如:锰矿合成化工厂2栋建筑面积约6000平方,可安置近百户住户),并集中统一管理。

4.梳理2-3块土地,仿照政府公租房形式,新建一批公租楼,集中统一安置改制单位公房私住职工。同时,在资金方面,集团可向政府申请相关方面资金补助以减轻企业自身的负担。

此思路有可能解决一直困扰政府及我司的老大难问题,缓解管理工作压力,减少安全方面的风险,也盘活了被占用资产,使我们自身甩掉包袱,从而轻装上阵,一心谋发展。

打造品牌效应,实现国有资产保值增值

目前,我公司租金收入为1100余万元/年,而收储成本及专项基金承担的利息则接近4000万元/年。据了解,原蔬菜食品总公司位于南盘岭的蔬菜批发市场在2010年期间,租金收入(市场管理费、停车管理费)曾达到了惊人的800万元/年,因此,个人认为公司的资产租赁潜力有待深挖。可引进有前景的大规模民生朝阳项目,提升资产价值,提高租金收入。还可通过投资参与经营行为,创造就业岗位,缓解瘦身健体压力,增加收益点。同时本着租户至上的原则,利用我们平台公司资金充足、政策优惠的优势,有计划地整修、规范、亮化一批沿街门面资产,以优质的硬件条件和优异的服务质量赢得广大租户、商家的认可,形成国资公司品牌效应。

优化公司职能机构

为避免人力资源浪费及职能重叠现象,可合并管理机构,压缩管理层级模式,避免出现人浮于事,责任不清、办事中间环节多、配合不力、能力不济、工作效率低等问题。

国资公司在资产管理方面的工作主要是与各级机构、各类人员打交道,所以资管人员应具备执行力强、沟通协调能力强、敢担当、应变能力强等素质。另外,可引进优秀的善于规划的专业人才组建战略规划部,为盘活老旧资产和土地开发描绘国资公司的前景蓝图,明确战略方向。

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